Quando si parla di IMU (Imposta Municipale Propria), molti pensano che sia unicamente un dovere dei proprietari di immobili, ma la realtà giuridica italiana presenta molteplici situazioni in cui il pagamento può essere richiesto anche a chi non detiene il titolo di proprietà. La normativa attuale, infatti, individua come soggetti passivi non solo i proprietari, ma anche tutti coloro che possiedono diritti reali di godimento sull’immobile, secondo una logica ben precisa di tassazione patrimoniale. Comprendere queste regole è fondamentale per evitare di incorrere in sanzioni e pagamenti inattesi, soprattutto quando si ricevono diritti sull’immobile diversi dalla proprietà o si stipulano contratti di diversa natura.
Chi deve realmente pagare l’IMU
Il presupposto del pagamento dell’IMU è il possesso di un diritto reale di godimento sull’immobile. Oltre al proprietario, risponde dell’imposta anche chi detiene diritti come usufrutto, diritto di uso, o diritto di abitazione. Secondo quanto stabilito dall’art. 1026 c.c., e confermato dalla normativa IMU, questi soggetti sono equiparati al proprietario agli effetti fiscali: il Fisco, pertanto, individua in essi il soggetto obbligato al pagamento dell’imposta, anche se non risultano proprietari nei registri catastali.
Un caso emblematico è quello del diritto di abitazione: la figura più diffusa è quella del coniuge superstite, che acquisisce per legge tale diritto sulla casa familiare dopo la morte del partner. In questa circostanza, l’IMU grava sul titolare di questo diritto, che subentra a tutti gli effetti al proprietario in qualità di contribuente, anche se l’immobile rappresenta la sua abitazione principale. Tuttavia, bisogna prestare attenzione alle categorie catastali: per le categorie A/1, A/8 e A/9 (abitazioni di lusso), l’IMU è dovuta anche sulla residenza principale, a differenza degli altri casi in cui scatta l’esenzione.
Soggetti esclusi e casi particolari
Non tutti i soggetti che utilizzano un immobile sono tenuti al pagamento dell’IMU. Ad esempio, gli inquilini regolarmente affittuari e i comodatari (coloro che ricevono un immobile in uso gratuito), pur vivendo e utilizzando quotidianamente l’abitazione, non sono considerati soggetti passivi dell’imposta. In queste situazioni, la responsabilità rimane in capo al proprietario, che continua a essere obbligato al versamento dell’IMU, salvo casi in cui l’immobile è stato concesso con diritto reale registrato, come il diritto di usufrutto.
Perché questa distinzione? Il principio di base è che solo il possesso tramite diritti reali, e non semplicemente il godimento derivante da un contratto obbligatorio come la locazione, viene considerato rilevante ai fini IMU. Perciò, gli occupanti senza diritto reale (affittuari, ospiti, familiari conviventi senza titolo) sono generalmente esclusi dagli obblighi fiscali che gravano sull’immobile.
Atti e comunicazioni necessari
Nel caso in cui si trasferisca formalmente un diritto di abitazione o di usufrutto, affinché la responsabilità fiscale si trasferisca effettivamente dal proprietario originario al nuovo titolare del diritto reale, la scrittura privata in cui viene formalizzato l’accordo non basta: è essenziale che questo atto venga registrato presso l’Agenzia delle Entrate e comunicato al Comune di riferimento. La registrazione ha un costo fisso e costituisce la base giuridica per il passaggio dell’obbligo di pagamento dell’IMU dal proprietario al titolare del diritto reale. Senza questa comunicazione, infatti, il proprietario rimane il solo responsabile davanti al Fisco, a prescindere da patti privati.
IMU e stranieri: regole e novità
Un’altra casistica molto rilevante riguarda i non residenti o gli stranieri proprietari di immobili in Italia. Secondo la disciplina attuale, se uno straniero residente all’estero possiede un immobile in Italia, è tenuto al pagamento dell’IMU, anche se non lo utilizza come abitazione principale. L’esenzione dalla tassa prevista per la residenza principale non si applica, dato che la legge richiede sia la dimora abituale sia la residenza anagrafica per poter beneficiare dell’agevolazione.
In passato, la legge di bilancio aveva introdotto riduzioni per gli stranieri, ma ad oggi il soggetto residente all’estero verserà l’IMU nella misura ordinaria. Il pagamento segue le scadenze annuali fissate dalla normativa italiana, generalmente a giugno e dicembre. Se l’immobile non viene locato o concesso in comodato, il proprietario straniero risulta comunque soggetto passivo dell’imposta.
Focus sui diritti reali sull’immobile
I diritti reali di godimento sono quei diritti riconosciuti dal codice civile che consentono un utilizzo pieno o parziale dell’immobile, senza possederne la proprietà. Gli esempi più noti e rilevanti ai fini IMU sono i seguenti:
- Usufrutto: conferisce il diritto di utilizzare l’immobile e di trarne i frutti (es. affitti), a prescindere dalla proprietà.
- Uso: più ristretto, consente l’utilizzo personale e dei familiari conviventi ma non conferisce il diritto di trarre profitti.
- Abitazione: specifico per la casa destinata a residenza e solitamente concesso a favore di una o più persone determinate.
Questi diritti possono essere costituiti sia per volontà delle parti (atto notarile o scrittura privata registrata) sia per legge, come il usufrutto a favore del coniuge superstite. Chi gode di tali diritti – e li ha regolarmente registrati presso le autorità fiscali – è riconosciuto come soggetto passivo IMU al posto del proprietario. Nel caso di comodato d’uso o affitto, invece, poiché il rapporto è di natura obbligatoria e non reale, l’obbligo fiscale resta in capo al proprietario.
Conseguenze della mancata comunicazione
Una problematica spesso sottovalutata riguarda la mancata comunicazione al Comune del trasferimento del diritto reale. In questo caso, anche se chi gode del diritto reale paga l’IMU, il Fisco continuerà a ritenere responsabile il proprietario. Soltanto dal periodo d’imposta successivo alla regolare comunicazione, il nuovo titolare del diritto reale diventa – a tutti gli effetti – soggetto passivo davanti all’Amministrazione Comunale.
Come evitare errori nella gestione dell’IMU
Sapere chi è obbligato al pagamento dell’IMU è indispensabile per non incorrere in errori che possono risultare costosi. La trasparenza sui diritti reali, la corretta registrazione degli atti presso Agenzia delle Entrate e la tempestiva comunicazione al Comune rappresentano gli strumenti chiave per non trovarsi a pagare tasse non dovute o, peggio, a fronteggiare accertamenti e sanzioni fiscali. In presenza di dubbi sulla propria posizione, si consiglia di consultare l’Ufficio Tributi comunale o un consulente fiscale specializzato.
Il tema dell’IMU offre uno spaccato significativo della proprietà nel diritto civile italiano e della differenza tra rapporti obbligatori e reali. Solo la conoscenza dettagliata delle regole e delle loro eccezioni permette una gestione efficace del proprio patrimonio immobiliare, evitando rischi e sorprese spiacevoli, specie quando si gode di diritti diversi dalla piena proprietà.
